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Opere abusive: come sanarle

È possibile regolarizzare gran parte delle modifiche non autorizzate presenti nelle nostre abitazioni.

 

 

Durante la vendita o la ristrutturazione della propria abitazione capita molto spesso di accorgersi che la disposizione dei muri/finestre non corrisponda ai progetti depositati presso il Comune o il Catasto.

Diversi nostri clienti si sono ritrovati in situazioni spiacevoli a causa di queste difformità.

Per la Sig.ra Paola, ad esempio, la vendita del suo appartamento a Verona  si è trasformato in un notevole problema.

A causa di un trasferimento lavorativo ha cercato di vendere il suo appartamento ma si è dovuta scontrare con una lunga e travagliata esperienza.

Pur avendo trovato velocemente degli acquirenti (l’appartamento era in ottimo stato, con ottime finiture e molto appetibile) la vendita è saltata.

Il problema era che negli anni era stata demolita una tramezza tra cucina e soggiorno senza richiedere alcuna autorizzazione e senza aggiornare i progetti depositati.

Questo ha impossibilitato la banca ad erogare il Mutuo per gli acquirenti.

La sig.ra Paola per vendere ha obbligatoriamente dovuto presentare le giuste pratiche, pagare la sanzione e riproporre la casa sul mercato. Per fare Tutto ciò ci sono voluti alcuni mesi e i clienti ovviamente avevano scelto un’altra abitazione.

Così ha perso del tempo ed alcuni mesi di mutuo pagato a vuoto.

Per questo motivo è fondamentale fare le dovute verifiche in anticipo rispetto alla messa in vendita.

 

Quali problemi possono essere regolarizzati al giorno d’oggi?

Con la normativa attuale non tutti gli abusi possono essere sanati.

Infatti si possono sanare solamente gli abusi che rispettano le ATTUALI normative dei vari regolamenti.

Ad esempio le modifiche alla distribuzione interna sono molto spesso sanabili.

Esse dovranno rispettare però le superfici minime in metri quadri per ogni tipo di locale e le indicazioni sul rapporto minimo di illuminazione e aerazione.

 

Differenza tra Condono e Sanatoria

Mentre con il condono si poteva pagare una sanzione per rendere legale l’abuso (ed estinguere così il reato penale) al giorno d’oggi è possibile regolarizzare solo ciò che sarebbe ammissibile in via ordinaria.

Quindi con il termine sanatoria si indica la regolarizzazione di un abuso che però rispetta la normativa dei giorni nostri, quindi un intervento che potremmo realizzare in modo regolare se lo iniziassimo oggi.

Ad esempio, ora, se viene realizzato un ampliamento non autorizzato di una abitazione è possibile regolarizzarlo solamente se il piano regolatore in vigore lo prevede.

 

Quanto costa sanare gli abusi?

Per regolarizzare gli abusi commessi è necessario pagare una sanzione, oltre a quanto andrebbe versato regolarmente.

Per interventi di modesta entità (ad esempio spostamento di tramezze, spostamento o apertura di nuove finestre ecc) la sanzione è unica e, a seguito del Decreto Sblocca Italia, è pari a 1.000 euro.

Per interventi invece di entità maggiore andrà raddoppiato il contributo sul costo di costruzione stimato per la realizzazione dell’opera.

Esempio

Sanatoria di un locale abusivo di 10 mq che rispetta le normative vigenti

 

Costo di costruzione ipotetico: 1000 euro/mq

Importo totale lavori: 10.000 euro

Contributo sul costo di costruzione ipotetico pari al 10%

Oneri da versare in caso di regolare procedimento pari a 1.000 euro

Oneri da versare in caso di sanatoria di abuso pari a 1.000 euro * 2 = tot. 2.000 euro

In aggiunta a questo importo, da versare direttamente al Comune, bisogna aggiungere gli importi relativi ai professionisti che presenteranno il nuovo progetto e le documentazioni obbligatorie richieste (es. accertamento di compatibilità paesaggistica, perizie statiche, perizie geologiche ecc).

 

Quanto tempo occorre per sanare un abuso e rendere commerciabile la propria casa?

Le tempistiche sono molto diverse a seconda dell’abuso.

Per gli abusi di lieve entità (quindi per i quali è necessaria una CILA o un SCIA) sono relativamente veloci.

Occorre effettuare un Accesso agli Atti depositati per comprendere cosa è stato dichiarato tempo addietro e questo, a seconda del Comune, comporta 15-30gg.

Successivamente il tecnico deve produrre tutti gli elaborati e le certificazioni necessarie da inoltrare al Comune.

Una volta presentata la documentazione e versati gli oneri dovuti la situazione è sanata (il Comune ha un tempo tecnico per poter richiedere integrazioni ma la pratica è valida da subito).

Per gli abusi di entità maggiore (come aumento del volume, modifiche della sagoma dell’edifico ecc) occorre presentare un Permesso di Costruire in Sanatoria.

Occorre ripresentare in sostanza tutta la documentazione progettuale e le certificazioni come se fosse un edificio da realizzarsi.

Ovviamente l’iter in questo caso è più complesso e lungo e la risposta da parte del Comune comporta una attesa massima di 120 gg, interrotta da richieste di eventuali integrazioni o chiarimenti.

Se le modifiche riguardano immobili su cui è presente un vincolo paesaggistico è necessario richiedere una ulteriore autorizzazione di compatibilità paesaggistica, la quale per legge deve essere data entro 180 giorni dalla presentazione.

 

Come si può sanare?

A seconda della gravità della difformità esistono diverse soluzioni.

Se le modifiche riguardano solamente la distribuzione interna (ad es. muri non portanti spostati) si deve presentare una pratica che si chiama CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) in sanatoria.

La pratica andrà ad aggiornare i progetti depositati in Comune e a certificare che le modifiche effettuate rispettino le attuali normative vigenti per la salute e igiene di chi ci abita.

Se invece le modifiche sono più consistenti e riguardano, ad esempio, elementi strutturali o modifiche nei prospetti dell’edificio (es. nuova scala interna, spostamento finestre, balconi ecc) occorre presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria.

In caso di abusi che riguardano la volumetria o la sagoma dell’edificio sarà necessario presentare un nuovo Permesso di Costruire in sanatoria, pratica più complessa e lunga, per ottenere il benestare da parte delle autorità per le opere realizzate ma non dichiarate.

 

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